Escrituración y gastos de cierre: notario, ISAI, avalúo y cuánto presupuestar

Los gastos de escrituración de una vivienda en México suelen situarse entre el 4% y el 9% del valor de la propiedad, se pagan aparte del enganche y comprenden honorarios notariales, el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), el avalúo, los derechos del Registro Público y los certificados previos.

Es el costo que más sorprende a quien compra su primera casa, porque no aparece en el precio de lista ni suele estar incluido en el crédito. Presupuestarlo desde el inicio evita el escenario más incómodo: tener la casa aprobada y no poder cerrar la operación.

¿Qué es la escrituración y por qué no basta el contrato de compraventa?

La escritura pública es el documento otorgado ante notario que acredita la propiedad y permite inscribirla en el Registro Público de la Propiedad. Hasta que eso ocurre, quien compra tiene un derecho frente al vendedor, pero no una propiedad oponible frente a terceros.

Un contrato privado de compraventa no sustituye a la escritura. Sin inscripción registral no se puede vender la casa con seguridad jurídica, ni usarla como garantía, ni heredarla sin complicaciones. Es el paso que convierte la compra en propiedad.

¿Qué conceptos incluyen los gastos de cierre?

El paquete de escrituración se compone habitualmente de cinco bloques: los honorarios del notario, que remuneran la elaboración y autorización de la escritura; el ISAI, el impuesto que grava la adquisición del inmueble; el avalúo, obligatorio cuando hay crédito y en general para calcular el impuesto; los derechos de inscripción en el Registro Público; y los certificados previos, como el de libertad de gravamen y las constancias de no adeudo de predial y agua.

A eso se suman, cuando hay financiamiento, los gastos propios del crédito: comisión por apertura, avalúo bancario y seguros. Conviene pedir el desglose completo por escrito antes de firmar, concepto por concepto.

¿Qué es el ISAI y quién lo paga?

El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles —conocido también en algunos estados como Impuesto de Traslado de Dominio— es un tributo cobrado por el gobierno municipal y lo paga el comprador. Se calcula aplicando una tasa sobre el valor más alto entre el precio de venta, el valor catastral y el avalúo.

La tasa la fija cada municipio, por lo que varía entre estados e incluso entre municipios de la misma zona metropolitana. Es el primer dato que conviene confirmar con la notaría al hacer el presupuesto, porque es también uno de los conceptos de mayor peso.

¿Qué documentos se necesitan para escriturar?

De forma general se requiere identificación oficial vigente y CURP de los compradores, acta de nacimiento, comprobante de domicilio, RFC y, en caso de matrimonio, el acta correspondiente para acreditar el régimen patrimonial. Si hay crédito, se suma la documentación que solicite la institución financiera.

El vendedor aporta los antecedentes de escritura —que garantizan la propiedad del inmueble—, el certificado de libertad de gravamen y las constancias de no adeudo. La notaría entrega la lista definitiva al iniciar el expediente, y tenerla completa desde el principio es lo que evita que el proceso se alargue.

¿Se pueden incluir los gastos de escrituración en el crédito?

Algunos esquemas, como Infonavit, podrían llegar a integrar los gastos de cierre al monto del crédito de forma total o parcial, pero no es lo habitual ni conviene darlo por hecho. Lo prudente es presupuestarlos como un desembolso independiente del enganche.

Puedes revisar cómo encaja este gasto dentro del calendario completo de la compra en nuestra guía de crédito hipotecario y preventa, y ver las zonas y rangos de precio disponibles en la guía para comprar casa en Querétaro.

En Urbana México acompañamos a nuestros compradores durante todo el proceso de escrituración, con asesoría en cada paso hasta la entrega de llaves. Agenda una cita y te explicamos el detalle para el desarrollo que te interese.